En bref

Une boutique relève de la sous-destination « artisanat et commerce de détail », un restaurant de la sous-destination « restauration » : les deux appartiennent à la même destination « commerce et activités de service » (code de l'urbanisme, art. R. 151-28). Sans travaux, ce changement de sous-destination n'est pas soumis à déclaration préalable (art. R*421-17, b). Avec des travaux qui modifient les structures porteuses ou la façade, il faut un permis de construire (art. R*421-14, c). Les autres travaux qui modifient l'aspect extérieur relèvent, sauf exceptions (ravalement notamment), de la déclaration préalable (art. R*421-17, a). Dès lors que des travaux créent, aménagent ou modifient l'établissement recevant du public, ils ne peuvent être exécutés qu'après l'autorisation du code de la construction et de l'habitation, ou le permis qui en tient lieu (CCH, art. L. 122-3 ; C. urb., art. R*425-15).

Boutique et restaurant : même destination, sous-destinations différentes

Le code de l’urbanisme classe les constructions en cinq destinations, dont « commerce et activités de service » (art. R. 151-27). Cette destination comprend plusieurs sous-destinations, dont « artisanat et commerce de détail » et « restauration » (art. R. 151-28, 3°). Leur définition et leur contenu sont précisés par arrêté du ministre chargé de l’urbanisme (art. R. 151-29).

Transformer une boutique en restaurant, c’est donc changer de sous-destination à l’intérieur d’une même destination. Ce point décide de l’autorisation d’urbanisme à demander.

Les locaux accessoires sont réputés avoir la même destination et la même sous-destination que le local principal (art. R. 151-29).

L’autorisation d’urbanisme selon les travaux

Situation	Autorisation d’urbanisme	Texte
Changement de boutique en restaurant sans travaux	Pas de déclaration préalable au titre du changement : le contrôle des changements de destination ne porte pas sur les changements entre sous-destinations d’une même destination	C. urb., art. R*421-17, b
Travaux qui modifient les structures porteuses ou la façade, avec le passage de la boutique au restaurant	Permis de construire	C. urb., art. R*421-14, c
Travaux qui modifient l’aspect extérieur (vitrine, devanture…), sans relever du permis	Déclaration préalable, sauf exceptions (ravalement notamment)	C. urb., art. R*421-17, a
Création de surface de plancher ou d’emprise au sol au-delà des seuils	Permis de construire	C. urb., art. R*421-14, a et b

Le passage par le permis de construire peut aussi rendre obligatoire le recours à un architecte : notre guide Faut-il obligatoirement un architecte pour un ERP ? détaille ce point.

Vérifier le plan local d’urbanisme

Le règlement du plan local d’urbanisme peut, pour des raisons de sécurité ou de salubrité ou en cohérence avec le projet d’aménagement et de développement durables, interdire certains usages et types d’activités, et les constructions ayant certaines destinations ou sous-destinations (art. R. 151-30).

Avant de signer, il faut donc lire les règles applicables à l’adresse du local, et pas seulement vérifier qu’il est déjà commercial.

L’autorisation au titre des ERP

Un restaurant reçoit du public. Les travaux qui conduisent à la création, l’aménagement ou la modification d’un établissement recevant du public (ERP) ne peuvent être exécutés qu’après une autorisation qui vérifie leur conformité aux règles d’accessibilité et, lorsque l’effectif et la nature de l’établissement le justifient, aux règles de sécurité contre l’incendie (code de la construction et de l’habitation, art. L. 122-3).

Sans permis de construire : la demande d’autorisation de travaux est adressée en recommandé avec demande d’avis de réception ou déposée contre décharge à la mairie (CCH, art. R. 122-10). Son délai d’instruction et ses pièces sont détaillés dans notre guide sur le délai d’une autorisation de travaux ERP.
Avec un permis de construire : la demande d’autorisation est jointe à la demande de permis (CCH, art. R. 122-10), et le permis tient lieu d’autorisation après accord de l’autorité compétente (C. urb., art. R*425-15).
Aménagement intérieur inconnu au dépôt du permis : le permis indique qu’une autorisation complémentaire au titre de l’article L. 122-3 devra être demandée et obtenue avant l’ouverture au public (C. urb., art. R*425-15).

Un deuxième alinéa de l’article L. 122-3 prévoit une déclaration de conformité certifiée par un tiers à la place de l’autorisation, pour les établissements de moins de 300 m² disposant d’un système d’extinction adapté au risque d’incendie ou situés dans une gare, lorsqu’ils conservent la même activité. Une boutique qui devient un restaurant change d’activité : ce régime ne paraît pas viser ce cas, sous réserve du décret d’application.

Enfin, l’ouverture au public est subordonnée à une autorisation d’ouverture (CCH, art. L. 122-5) : voir notre guide sur l’autorisation d’ouverture d’un ERP.

Ce qu’il faut vérifier avant de signer le bail

Les textes ci-dessus fixent les autorisations. D’autres points, propres à chaque local, se vérifient sur pièces avant de s’engager :

Le PLU à l’adresse : sous-destination « restauration » admise ou non (art. R. 151-30).
Les travaux envisagés : façade, structure, surface créée. Ils décident s’il faut un permis de construire, une déclaration préalable ou aucune autorisation d’urbanisme (art. R*421-14 et R*421-17).
L’effectif et l’accessibilité du futur restaurant : ils conditionnent le dossier ERP (CCH, art. L. 122-3).
Le bail et, le cas échéant, le règlement de copropriété : vérifier ce qu’ils autorisent comme activité et comme travaux, en particulier pour une cuisine et son extraction.
Le calendrier : instruction de l’autorisation de travaux ou du permis, travaux, puis autorisation d’ouverture.

L’architecte conçoit le projet et constitue les dossiers ; le bureau de contrôle donne son avis quand il est missionné ; l’autorité compétente décide.

Questions fréquentes

Faut-il un changement de destination pour transformer une boutique en restaurant ?

Au sens du code de l'urbanisme, une boutique (« artisanat et commerce de détail ») et un restaurant (« restauration ») sont deux sous-destinations de la même destination « commerce et activités de service » (art. R. 151-28). Il y a donc changement de sous-destination, pas de destination. Sans travaux, ce changement n'est pas soumis à déclaration préalable (art. R*421-17, b). Le plan local d'urbanisme peut toutefois interdire certaines sous-destinations (art. R. 151-30) : il faut le vérifier pour l'adresse.

Quand faut-il un permis de construire ?

Lorsque les travaux modifient les structures porteuses ou la façade du bâtiment et s'accompagnent d'un changement entre destinations ou sous-destinations, par exemple de la boutique au restaurant (code de l'urbanisme, art. R*421-14, c). Le permis est aussi requis, notamment, pour la création de plus de vingt mètres carrés de surface de plancher ou d'emprise au sol. En zone urbaine d'un PLU, ce seuil est porté à quarante mètres carrés, sauf si la création de plus de 20 et au plus 40 m² fait dépasser à la construction l'un des seuils de l'article R. 431-2 (art. R*421-14, a et b).

Une déclaration préalable suffit-elle pour changer la vitrine ?

Les travaux qui modifient l'aspect extérieur d'un bâtiment existant sont soumis à déclaration préalable lorsqu'ils ne relèvent pas du permis de construire, sauf exceptions, notamment le ravalement (art. R*421-17, a). Si la modification de façade accompagne le passage de la boutique au restaurant, c'est un permis de construire qu'il faut (art. R*421-14, c).

Faut-il aussi une autorisation au titre des ERP ?

En cas de travaux, oui en principe. Les travaux qui conduisent à la création, l'aménagement ou la modification d'un établissement recevant du public ne peuvent être exécutés qu'après autorisation (code de la construction et de l'habitation, art. L. 122-3). La déclaration de conformité qui peut remplacer cette autorisation vise des établissements qui conservent la même activité (deuxième alinéa) ; elle ne paraît pas viser ce cas. Quand un permis de construire est nécessaire, il tient lieu de cette autorisation après accord de l'autorité compétente, et la demande d'autorisation est jointe au permis (code de l'urbanisme, art. R*425-15 ; CCH, art. R. 122-10). L'ouverture du restaurant demande ensuite une autorisation d'ouverture (CCH, art. L. 122-5).

Transformer une boutique en restaurant : quelles autorisations ?