Travaux de mise en conformité d’un ERP : propriétaire ou locataire ?

Deux questions différentes : qui est tenu, qui paie

Quand un établissement recevant du public (ERP) doit être mis en conformité, deux questions se posent, qu’il faut distinguer :

1. qui est tenu de respecter la réglementation et de faire les démarches : c’est le code de la construction et de l’habitation qui répond ;
2. qui supporte le coût des travaux entre le propriétaire et le locataire : c’est le bail, encadré par le code civil et, pour un bail commercial, par le code de commerce.

Ce guide présente les textes. Il ne remplace pas l’avis d’un avocat sur votre bail, et nous ne donnons pas d’avis sur la négociation ou la signature d’un bail.

Ce que dit le code de la construction et de l’habitation

Sécurité contre l’incendie. Les constructeurs, propriétaires et exploitants des ERP sont tenus, tant au moment de la construction qu’au cours de l’exploitation, de respecter les mesures de prévention et de sauvegarde propres à assurer la sécurité des personnes (art. R. 143-3). Le texte vise les trois, sans les départager.

Accessibilité d’un établissement existant. Les ERP situés dans un cadre bâti existant sont rendus accessibles dans les parties ouvertes au public, et un registre public d’accessibilité y est tenu (art. L. 164-1). Pour les établissements existants au 31 décembre 2014, le propriétaire ou l’exploitant transmet, dans le délai prévu à l’article L. 165-2, un document établissant la conformité, dénommé attestation d’accessibilité (art. R. 165-3, II), ou, à défaut, soumet un agenda d’accessibilité programmée (art. L. 164-2). Le code précise qui en est responsable :

• le propriétaire est responsable de la transmission de l’attestation d’accessibilité ou du dépôt de l’agenda, des demandes de prorogation, du suivi et de l’attestation d’achèvement (art. R. 165-2, I) ;
• ces obligations incombent toutefois à l’exploitant lorsque le contrat de bail ou la convention de mise à disposition lui transfère les obligations de mise en accessibilité faites au propriétaire (art. R. 165-2, II) ;
• les personnes qui s’engagent à participer, notamment financièrement, aux travaux et actions prévus par un agenda d’accessibilité programmée peuvent le cosigner, sans que le propriétaire ou l’exploitant soit exonéré de ses obligations (art. R. 165-2, III).

Registre public d’accessibilité. Il est élaboré par l’exploitant (art. R. 164-6).

Autorisation de travaux. La demande est présentée par le propriétaire, son mandataire ou une personne attestant être autorisée par lui à exécuter les travaux (art. R. 122-10, a). Un locataire qui veut engager des travaux a donc besoin de l’accord du propriétaire pour déposer la demande.

Ce que dit le code civil

Le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière (code civil, art. 1719) :

• de délivrer au preneur la chose louée ;
• de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;
• d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Il est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et d’y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives (art. 1720).

Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, ainsi que celui des digues et des murs de soutènement et de clôture en entier ; toutes les autres réparations sont d’entretien (art. 606).

Ce que dit le code de commerce pour un bail commercial

Ne peuvent être imputés au locataire (code de commerce, art. R. 145-35) :

• les dépenses relatives aux grosses réparations de l’article 606 du code civil, et les honoraires liés à ces travaux (1°) ;
• les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations (2°).

Ne sont pas comprises dans ces dépenses celles qui se rapportent à des travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique.

Le bail comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances et de leur répartition entre bailleur et locataire. Lors de la conclusion du bail, puis tous les trois ans, le bailleur communique un état prévisionnel des travaux qu’il envisage dans les trois années suivantes et un état récapitulatif de ceux qu’il a réalisés (art. L. 145-40-2).

L’article R. 145-35 est issu du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 : selon la date de conclusion ou de renouvellement de votre bail, faites vérifier qu’il s’applique.

Ce qui reste à lire dans votre bail

Les textes ne règlent pas tout. Pour les travaux de mise en conformité qui ne relèvent pas des grosses réparations, et pour le transfert des obligations d’accessibilité prévu par l’article R. 165-2, la rédaction du bail est déterminante. Avant d’engager des travaux, rassemblez :

• le bail et ses avenants, l’inventaire des charges et les états de travaux ;
• la description des travaux nécessaires, distinguant ce qui touche aux gros murs, aux poutres, à la couverture, et ce qui relève de l’aménagement intérieur ou des équipements (description technique, qui ne vaut pas qualification juridique au sens de l’article 606) ;
• le cas échéant, les attestations d’accessibilité ou l’agenda déjà déposés pour l’établissement.

Puis faites lire le bail par un avocat.

Ce que fait l’architecte, et ce qu’il ne fait pas

Nous décrivons les travaux nécessaires, les concevons et établissons le dossier d’autorisation de travaux, ce qui donne au propriétaire et au locataire une description précise des travaux. Nous ne tranchons pas la répartition des coûts entre eux : c’est une question de bail et de droit. L’architecte conçoit, le bureau de contrôle contrôle, l’autorité compétente décide.